Как определить стоимость кв метра нежилого помещения

Содержание
  1. Динамика цен на коммерческую недвижимость в России
  2. Динамика цен предложения по типам коммерческой недвижимости в целом по России
  3. Цены и динамика по городам-миллионерам
  4. Динамика цен на помещения свободного назначения в городах-миллионерах
  5. Динамика цен на офисные помещения в городах-миллионерах
  6. Динамика цен на торговые помещения в городах-миллионерах
  7. Динамика цен на гостиницы в городах-миллионерах
  8. Как рассчитать арендную плату за нежилое помещение?
  9. С чего начать?
  10. Факторы, влияющие на стоимость аренды
  11. Порядок формирования арендной стоимости
  12. Пример расчёта арендной платы нежилого помещения
  13. Арендная плата за недвижимое имущество
  14. Определение арендной платы за недвижимое имущество
  15. Определение размера арендной платы
  16. Изменение арендной платы
  17. Внесение арендной платы
  18. Расчет арендной платы за недвижимое имущество: нежилые помещения
  19. Оценка коммерческой недвижимости
  20. Стоимость работ
  21. Этапы оценки и составляющие отчета
  22. Лицензии и сертификаты

Динамика цен на коммерческую недвижимость в России

Как определить стоимость кв метра нежилого помещения

По данным Domofond.ru, наибольший рост стоимости в целом по России произошел в сегменте помещений свободного назначения, на которые приходится наибольшая доля предложения в расчете по числу объектов. За год такие помещения выросли в цене на 4%, до 37 500 руб. за кв. м.

Производственные помещения показали годовой рост на 3%, средняя цена предложения в январе 2021 года равнялась 8 571 руб. за кв. м. На 2% за год увеличилась цена предложения в сегменте гостиниц, до 47 697 руб. за кв. м.

Отрицательную динамику показали помещения общественного питания (на 1%, до 41 429 руб.) и торговые помещения (на 3%, до 47 170 руб. за кв. м). Среднероссийские цены на офисы и складские помещения остались на уровне I квартала 2021 года.

Где лучше открыть гостиницу в России?

За что платит собственник нежилого помещения в жилом доме?

Динамика цен предложения по типам коммерческой недвижимости в целом по России

ТипЦена в Q1 2021, руб. за кв. мЦена в Q2 2021, руб. за кв. мЦена в Q3 2021, руб. за кв. мЦена в Q4 2021, руб. за кв. мЦена в январе 2021, руб. за кв. мДинамика за год
Помещение свободного назначения36 19035 00035 15637 00037 5004%
Производственное помещение8 3338 0008 0568 4968 5713%
Гостиница46 60044 50045 00047 05947 6972%
Офисное помещение50 01249 63049 00050 00050 1850%
Складское помещение9 7649 0919 0009 3559 8100%
Помещение общественного питания42 00039 83041 66741 13641 429-1%
Торговое помещение48 56944 33044 39647 00047 170-3%
В целом36 93534 85034 88436 48637 2731%

Средние цены на продажу коммерческой недвижимости существенно колебались в течение года даже в масштабе всей России. Динамика по отдельным, особенно небольшим городам, обычно еще более сильная, поскольку уход с рынка или вывод в продажу нескольких крупных или особенно дорогих лотов может кардинально изменить картину. Тем не менее можно говорить об относительной стабильности цен.

fotiy/Depositphotos

Цены и динамика по городам-миллионерам

В большинстве крупных российских городов основную часть коммерческих площадей на продажу по числу предложений составляют площади свободного назначения. На них приходится от трети до половины всех предложений в зависимости от города. Далее следуют торговые площади и офисы.

По состоянию на начало 2021 года среди городов-миллионеров самые доступные площади свободного назначения и торговые помещения предлагаются на продажу в Омске: 24 000 руб. и за 33 735 руб. за кв. м соответственно.

В Волгограде наиболее дешевые офисы (35 235 руб.), склады (5 339 руб.), помещения общепита (29 412 руб.) и производственные площади (6 110 руб. за кв. м); в Уфе — гостиницы (20 455 руб. за кв. м).

[attention type=yellow]

Москва ожидаемо стала городом с наиболее высокими ценниками почти на все типы коммерческой недвижимости, кроме гостиниц. По средней цене за отели на первом месте Санкт-Петербург (137 174 руб. за кв. м).

[/attention]

Дается ли налоговый вычет на покупку нежилого помещения?

Как открыть мини-отель?

Динамика цен на помещения свободного назначения в городах-миллионерах

ГородЦена в IQ 2021, руб. за кв. мЦена в январе 2021, руб. за кв. мДинамика
Новосибирск45 59354 98221%
Краснодар44 44452 37218%
Волгоград23 00026 49215%
Санкт-Петербург112 782127 69213%
Красноярск48 81053 3339%
Ростов-на-Дону48 61152 3818%
Воронеж43 35746 0086%
Екатеринбург52 45955 0005%
Самара39 80741 6675%
Казань59 06960 7973%
Уфа54 91256 4523%
Пермь39 89940 3301%
Челябинск38 46237 927-1%
Омск25 00024 000-4%
Нижний Новгород50 00046 600-7%
Москва160 000144 404-10%

Лидером по росту цен предложения на помещения свободного назначения стал Новосибирск: стоимость квадратного метра здесь выросла на 21%, в январе 2021 года за квадратный метр продавцы просили в среднем 54 982 рубля.

На втором месте оказался Краснодар с ростом на 18% до 52 372 рубля за кв. м. Третью строку занял Волгоград: стоимость выросла на 15%, до 26 492 рублей за кв. м.

В Москве цена предложения помещений свободного назначения снизилась существеннее всего – на 10%, до 144 404 рублей за кв. м.

Новосибирск, Sergo221972/Depositphotos

Динамика цен на офисные помещения в городах-миллионерах

ГородЦена в IQ 2021, руб. за кв. мЦена в январе 2021, руб. за кв. мДинамика
Санкт-Петербург99 162117 54919%
Красноярск56 28665 25816%
Воронеж48 33353 57111%
Челябинск36 84940 0009%
Волгоград32 64835 2358%
Нижний Новгород60 00064 0007%
Краснодар51 85255 0006%
Москва170 782180 5536%
Екатеринбург60 95962 9633%
Новосибирск58 35859 8022%
Самара44 86845 9772%
Уфа60 00060 1500%
Казань60 43460 073-1%
Омск36 32035 677-2%
Ростов-на-Дону62 14760 000-3%
Пермь49 23145 000-9%

В сегменте офисной недвижимости цены предложения больше всего поднялись в Санкт-Петербурге. В январе 2021 года средняя цена составила 117 549 рублей за кв. м, что на 19% выше, чем в I квартале 2021 года. На втором месте – Красноярск с ростом на 16%: в январе кв. метр здесь стоил 65 258 рублей. На третьем месте – Воронеж с ростом на 11%, до 53 571 рубля за кв. м.

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

Как перевести жилое помещение на 1 этаже в нежилое?

Динамика цен на торговые помещения в городах-миллионерах

ГородЦена в IQ 2021, руб. за кв. мЦена в январе 2021, руб. за кв. мДинамика
Краснодар65 07077 77820%
Красноярск45 00052 83017%
Уфа65 31274 32414%
Екатеринбург70 17578 38712%
Санкт-Петербург148 243157 1436%
Челябинск52 54255 1495%
Казань76 00079 3654%
Самара59 63761 3153%
Омск33 23333 7352%
Воронеж50 00050 0000%
Волгоград34 17734 1460%
Ростов-на-Дону69 33369 0000%
Новосибирск67 16466 249-1%
Пермь60 00059 003-2%
Нижний Новгород68 62766 225-4%
Москва272 628237 211-13%

Наибольшее повышение цен предложения на торговые помещения произошло в Краснодаре: на 20%, с 65 070 до 77 778 руб. за кв. м. На втором месте Красноярск с ростом 17%. Третье место заняла Уфа (+14%). В Москве произошло самое большое падение: здесь стоимость квадратного метра торговых площадей упала сразу на 13%, до 237 211 рублей.

В Воронеже, Волгограде и Ростове-на-Дону стоимость «квадрата» не изменилась.

Краснодар, Sivenkov/Depositphotos

Динамика цен на гостиницы в городах-миллионерах

ГородЦена в IQ 2021, руб. за кв. мЦена в январе 2021, руб. за кв. мДинамика
Нижний Новгород42 95573 33371%
Волгоград33 74443 95330%
Казань66 48084 43727%
Санкт-Петербург110 000137 17425%
Красноярск47 45958 82424%
Пермь32 55234 5536%
Ростов-на-Дону39 06341 2506%
Омск27 77828 8184%
Екатеринбург40 88140 557-1%
Краснодар49 21646 071-6%
Новосибирск40 00035 180-12%
Самара34 61528 590-17%
Челябинск30 02522 821-24%
Москва135 20090 810-33%
Воронеж41 48326 260-37%
Уфа56 32220 455-64%

Более чем 70-процентный рост цен на гостиницы в Нижнем Новгороде, так же как 64-процентное падение в Уфе объясняется существенным сдвигом в структуре предложения на сравнительно небольшом городском рынке.

На втором месте Волгоград с ростом на 30%: в январе гостиницы здесь предлагали по 43 953 рубля за кв. м. На третьем месте Казань с ростом на 27%, до 84 437 рублей за кв. м.

В Санкт-Петербурге цены предложения выросли на четверть, в Москве сократились на треть.

Не пропустите:

Можно ли строить магазин в СНТ?

Как узаконить гостевые дома под аренду?

Могу ли я продать торговую площадь при долгах за другие объекты?

Дадут ли ипотеку фирме, если у ее владельца плохая кредитная история?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/dinamika_tsen_na_kommercheskuyu_nedvizhimost_v_rossii/7828

Как рассчитать арендную плату за нежилое помещение?

Как определить стоимость кв метра нежилого помещения

Когда собственник недвижимости не пользуется ею, но хотел бы получать доход, возникает идея сдавать помещение в аренду. Но здесь, главное, все верно оформить, так получение денег за предоставление помещения (не важно жилого или нежилого!)третьим лицам без соответствующего договора и уплаты налогов грозит судом, так как это незаконно.

С чего начать?

Итак, прежде, чем сдавать что-либо в аренду важно запомнить, что данный термин применим только к нежилым помещениям. Если мы хотим сдать кому-то квартиру или дом, оформляется договор найма – это совсем другое.

Теперь представим, что есть некоторое нежилое помещение и мы хотим сдать его в аренду. Для начало запомните, что:

Аренда нежилого помещения доступна только юридическим лицам и лишь на основании определенного соглашения с владельцем;

[attention type=red]

Площадь может использоваться только по целевому назначению, проживать там нельзя. Следовательно, здание подходит лишь для складских, либо офисных целей.

[/attention]

Когда помещение состоит на балансе муниципалитета, то:

  • Срок договора должен составлять больше года;
  • Арендатор обязуется своевременно вносить платежи, иначе договор расторгается;
  • При строгом соблюдении обязательств арендатор может со временем выкупить данное помещение.

Арендная ставка в случае нежилой территории отличается тем, что тариф состоит из двух частей: доходной, а также расходной. Размер платежа включает все затраты, в том числе оплату коммунальных услуг и содержание здания. В некоторых случаях договор предусматривает, что коммунальные платежи выплачиваются отдельно.

Доходная часть обозначенного тарифа состоит в том, что собственник желает заполучить прибыль. Важно отметить, что тариф не зависит от той деятельности, которую будет вести арендатор. Размер оплаты может быть за:

  • Целый объект;
  • Объем переданной площади;
  • Единицу составляющих площадей. Например, оплата единицы подсобного помещения при магазине будет отличаться от платы за единицу площади в торговом зале.

При составлении соглашения необходимо указать, какая плата предусмотрена. Если она не указана, договор может быть признан недействительным. Иногда по соглашению сторон схема расчета может меняться, но потребуется письменное согласие каждой стороны.

Факторы, влияющие на стоимость аренды

Расчет стоимости аренды находится под влиянием разных факторов:

  • Место расположения здания, развитость инфраструктуры и магистралей;
  • Состояние строения;
  • Степень изношенности;
  • Материалы, которые применялись при строительстве и отделке;
  • Вид здания;
  • Предназначение.

Этот список не является полным. Обычно расчеты проводятся в отдельности по каждому помещению в здании. Иногда в стоимость включена оплата за территорию возле строения, либо участок, на котором построен объект.

Законодательство предусмотрело норму, которая дает возможность производить арендную плату отдельно по нескольким объектам недвижимости. Ставка рассчитывается за квадратный метр. Если отношения являются долгосрочными, используется годовая ставка.

Показатели ставок меняются в зависимости от района и населенного пункта, где находится недвижимость. Обычно в нее не включают коммунальные услуги и ремонт. Оплата меняется в те сроки, которые прописаны в соглашении, но она не может меняться чаще одного раза в год.

При ухудшении состояния строения, либо по другим обстоятельствам, за которые арендатор не может нести ответственность, он вправе потребовать снижение оплаты. Как уже было сказано, деятельность арендатора не влияет на сумму платежа. И если помещение не принесло доход, арендатор все равно должен исправно оплачивать стоимость аренды.

Важно добавить, что сдача нежилого помещения всегда требует составления договора, в котором фиксируются все права и обязанности сторон. Если договора нет, ни одна сторона не сможет отстоять свои интересы. Стороны могут предусмотреть, что форма оплаты будет не денежной, а иной:

  • Когда арендатор предоставляет услуги владельцу здания и прилегающей территории, определенного помещения;
  • Арендатор выполняет определенные работы в счет арендной платы;
  • По договору арендатор вкладывает деньги в улучшение имущества, которое он арендует;
  • Плата засчитывается в счет договора поставки или займа.

Арендная плата может подразумевать собой твердую стоимость с определенной периодичностью. Плата может вноситься ежемесячно, ежеквартально, либо единовременно. Ниже вы найдете бланк договора аренды нежилого помещения, который поможет в составлении документа.

Порядок формирования арендной стоимости

Так как арендатор эксплуатирует площадь и территорию на возмездной основе, то пунктом 1 статьи 606 ГК РФ предусмотрено, что он обязан платить за них. Оплата должна быть своевременной, что обозначено в п. 1 статьи 614 ГК РФ.

Размер оплаты – это главное условие соглашения. Отсутствие пункта означает, что договор недействителен. Арендная плата может указываться для всего помещения или частей. Виды арендной платы отличаются:

  • В виде платежей, которые могут вноситься единовременно, либо в обозначенные сроки;
  • Доля от продукции или прибыли;
  • Предоставление конкретных услуг;
  • При передаче определенной вещи в собственность и др.

Стороны могут сочетать указанные виды аренды, либо предлагать другие варианты оплаты стоимости. При определении расходов, рекомендуется включить в стоимость аренды следующие пункты:

  • Коммунальные расходы на содержание площадей. Сюда входит отопление, канализация, освещение и т.п.;
  • Стоимость предметов, которые необходимы для ухода за помещением – это известь, ведра, веники и т.п.;
  • Оплата электроэнергии, которая требуется для функционирования лифтов, подъемников и различного оборудования, включая компьютеры и кассовые машины;
  • Расходы на сигнализацию при условии ее наличия;
  • противопожарных устройств и техники безопасности;
  • Имущественный налог;
  • Плата за землю;
  • Рентабельность предприятия.

Арендная плата включает плату переменную и постоянную. Постоянная часть определяется в зависимости от политики предприятия, а переменная формируется из тех затрат, которые необходимы на техническое обслуживание территории помещения. Оплата может производиться по фактическим данным, которые подтверждены официально.

В ГК РФ сказано, что все расходы по содержанию имущества ложатся на плечи арендатора, если контракт не подразумевает другие условия. На деле подобные отношения могут быть оформлены в двух вариантах:

  • Расходы несет именно арендодатель, но они входят в стоимость;
  • Услуги оплачиваются арендатором, заключившим договоры с предприятиями, поставляющими ресурсы.

Арендная плата меняется в зависимости от выбранного способа оплаты услуг.

Для получения стоимости аренды применяется специальная формула:

ПД = Аим + Азем

в ней:

  • ПД – это оплата, которую вносит арендатор по общей договоренности;
  • Аим – оплата за арендованное имущество, в нее может входить стоимость аренды помещения;
  • Азем в формуле – это плата за участок земли, на которой располагается недвижимость. Этот показатель формируется в каждом регионе, его можно уточнить, обратившись в муниципальные власти.

Показатель может включать самые разные факторы:

Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S 

здесь:

  • Бап – представляет собой базовую ставку за использование помещения (цена за 1 квадратный метр);
  • S – вся площадь предоставленного объекта;
  • Кз – коэффициент, который подразумевает конкретную территорию, район, где расположен объект. Величина формируется на уровне законодательства и обозначается в приложении 1 ПП №209;
  • Кт – тип арендованного помещения. Если речь идет о складском помещении, величина составляет 0,5, если объект без отопления, она равна 0,3, для других объектов используется 1;
  • Кнж – качество помещения. Подразумевается расположение, состояние объекта, использование прилегающей территории. Каждый из коэффициентов утверждается правительством;
  • Кд – деятельность самого арендатора. Максимальное значение обычно у банков, а также заведений игорного типа. Минимальные значения установлены для общественных структур, правоохранительных органов;
  • Кс – имеет место, когда подразумевается субаренда.

Расчет значений будет следующим:

  • Рассматривая материалы, из которых построено здание, нужно сказать, что кирпичные строения предполагают коэффициент 1,5, железобетонные – 1,25, деревянные – 0,8, смешанные – 1;
  • Тип строения. Складские площади имеют коэффициент 0,5, не отапливаемые – 0,3, остальные предполагают коэффициент, равный единице;
  • Расположение. Для подвала коэффициент 0,19, отдельно стоящие строения – 0,54, чердачные помещения – 0,26, пристройки – 0,32;
  • Наличие и использование территории возле строения. Территория огорожена – коэффициент составляет 0,27, без ограждения – 0,16;
  • Деятельность арендатора. Коэффициент для офисов равен 2,5, для банков – 3,0, гостиниц и агентств – 2,5, для общепита – 1,5.

Эти коэффициенты позволяют сформировать арендную плату для любых помещений.

Полезная статья? Тогда не забудьтеподписатьсяна наш канал, здесь еще много интересной информации!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c99ef9461fcd200b27e5b38/5ca459ee4432a200b307cbd4

Арендная плата за недвижимое имущество

Как определить стоимость кв метра нежилого помещения

Арендная плата за недвижимое имущество – это определенное договором аренды вознаграждение, которое арендатор выплачивает арендодателю за пользование арендованным имуществом.

Определение арендной платы за недвижимое имущество

Условие о внесении арендной платы является одним из отличительных признаков договора аренды недвижимого имущества, так как согласно ст. 606, п. 3 ст. 426 ГК РФ данный договор является возмездным.

Положения статей 606 и 614 ГК не относят условие о внесении арендной платы к существенным условиям договора.

“Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.”

[attention type=green]

Вместе с тем нормами ГК РФ об отдельных видах аренды и нормативно-правовыми актами может быть предусмотрено, что условие о размере арендной платы за недвижимое имущество является существенным в договоре.

[/attention]

Например, если речь идет об аренде зданий и сооружений.

“Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным” (п. 1 ст.654 ГК РФ).

При этом условие о сравнимых обстоятельствах из ст. 424 ГК РФ не применяется.

Если речь идет о договоре аренды помещений, то указанная выше ст. 654 ГК РФ дословно его не регулирует. Но так как помещения входят в состав зданий и сооружений и неразрывно с ними связаны, то логично предположить, что к этому виду договоров должны применяться положения ст. 654 (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Договор аренды земельного участка регулируется Гражданским Кодексом (общие нормы), Земельным Кодексом (специальные нормы) и другими законами. Согласно ст. 65 ЗК РФ любое использование земли является платным.

Платой за пользование земельными участками является арендная плата, либо земельный налог.

Соответственно, собственники земельных участков обязаны уплачивать земельный налог, а арендаторы – арендную плату.

Во избежание споров сторонам рекомендуется согласовать условие об арендной плате вне зависимости от того, является ли оно существенным для заключаемого договора.

Для этого необходимо указать:

  1. вид (форму) арендной платы;
  2. размер арендной платы или способ его определения;
  3. условие об изменении арендной платы;
  4. порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Если стороны не установили в договоре форму арендной платы за недвижимое имущество, то договор все равно будет считаться заключенным, так как ст. 654 ГК устанавливает обязательное требование только к размеру арендной платы, а не ее форме.

При этом считается установленной форма арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п.2 ст. 614 ГК РФ существуют следующие способы определения арендной платы недвижимого имущества:

  • твердая сумма платежей;
  • встречное предоставление арендатором услуг арендодателю;
  • встречная передача арендатором имущества в собственность арендодателя;
  • встречная передача арендатором имущества в аренду;
  • возложение на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества;
  • иные виды арендной платы по усмотрению сторон.

Подробнее о формах арендной платы см. здесь, конкретно о формах арендной платы за земельный участок – тут.

Определение размера арендной платы

Размер арендной платы – величина вознаграждения, выплачиваемого арендатором за право временного владения и (или) пользования объектом аренды.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ стороны могут определить размер арендной платы несколькими способами. Плата может быть указана в виде твердой или расчетной (определяемой по установленному механизму) величины. При аренде нескольких объектов величина арендной платы может быть определена для каждого из них или за все объекты в целом.

Если говорить о аренде зданий, сооружений и помещений, как было указано выше,  размер арендной платы в силу положений п. 1 ст. 654 ГК РФ является существенным условием договора аренды здания, сооружения и должно быть согласовано.

При согласовании условия о размере арендной платы сторонам следует определить:

  • единицы измерения арендной платы;
  • твердую или расчетную (определяемую) величину арендной платы;
  • при необходимости – арендную плату за единицу площади арендуемого здания, сооружения, помещения;
  • условие о платежах за земельный участок, на котором расположен арендуемый объект (при аренде зданий (сооружений);
  • условие о возмещении расходов на коммунальные услуги и эксплуатационных платежей (при аренде зданий (сооружений);
  • размер арендной платы за все передаваемое имущество или по каждой части отдельно;
  • денежное выражение арендной платы, согласованной в натуральной форме;
  • включение в арендную плату НДС.

Арендная плата за недвижимое имущество должна быть указана в единицах измерения, соответствующих установленному договором виду (форме) арендной платы.

Изменение арендной платы

Условие об изменении размера арендной платы означает, что в течение срока действия договора согласованный размер арендной платы может быть увеличен или уменьшен.

Если стороны полагают, что в течение срока действия договора могут измениться обстоятельства, из которых они исходили при определении размера арендной платы, им необходимо предусмотреть в договоре условие об изменении размера арендной платы.

Стороны вправе согласовать возможность изменения размера арендной платы, установив:

  • основания изменения;
  • порядок изменения;
  • условия изменения;
  • сроки (периодичность) изменения;
  • величину (предел) изменения.

Существуют три основания для изменения условий договора, в том числе в части размера арендной платы:

  • соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
  • решение суда, принятое по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
  • решение (воля) одной из сторон, если такое основание предусмотрено договором (ст. ст. 310, 450.1 ГК РФ).

Внесение арендной платы

Условие о внесении арендной платы включает в себя информацию о том, в каком порядке, когда (до начала, по окончании или в течение срока аренды) и кто (арендатор или третье лицо) будет вносить арендную плату.

Для согласования условия о внесении арендной платы в договоре рекомендуется указать:

  • порядок ее внесения;
  • периодичность;
  • срок;
  • возможно ли ее внесение третьим лицом.

Если внесение арендной платы осуществляется в безналичной форме, то в отношениях, связанных с такими расчетами, непосредственное участие принимают банки, с которыми у сторон заключены соответствующие договоры. Их участие, в особенности при отзыве банковской лицензии, влияет на исполнение обязанности по внесению арендной платы.

Термин “плата” – это расчет денежными средствами. Но стороны имеют право установить различные формы арендной платы по своему усмотрению, например, передача имущества в собственность арендодателя, оказание услуг и т.п..

От вида формы арендной платы, установленной договором, зависит порядок ее внесения.

Расчет арендной платы за недвижимое имущество: нежилые помещения

Арендную плату за нежилые помещения можно указать фиксируемой стоимостью, ценой за квадратный метр или фиксируемой стоимостью вместе с коммунальными платежами.

Размер арендной платы за нежилые здания (помещения) должен учитывать:

  • восстановительную стоимость зданий (помещений);
  • потребительские качества;
  • арендную плату за землю, используемую арендаторами нежилых помещений;
  • амортизационные платежи;
  • предстоящие расходы на капитальный ремонт объектов аренды;
  • налоги.

Методика расчета арендной платы за недвижимое имущество: здание или нежилое помещение, приведена в Приказе Минстроя РФ от 14.09.1992 №209.

Годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня арендной платы в предшествующем году и рассчитывается по формуле:

Апл. =  [ (Сби х jз х Кк х Кист х Ккр х Ен + Ам) х S + Па] х Ндс х j инф

где:

Апл – годовая арендная плата  за  нежилое  здание (помещение), руб.;

Сби – балансовая  стоимость   здания с учетом износа в расчете на 1 кв. м.   общей   площади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания без     площадок  лестничных клеток, технических подвалов и пр., руб./кв. м;

– индекс   увеличения    затрат   на строительно-монтажные работы;

Кк – коэффициент минимальной  комфортабельности,  принимается равным 1.    При   размещении объекта аренды в подвале – снижается на 0,25,    а     при    отсутствии  в  здании (помещении)   водоснабжения,   канализации,   отопления, электроснабжения  – на  0,1    за  каждый  отсутствующий элемент обустройства;

Кист – коэффициент   увеличения   затрат  в связи с проведением ремонтно-строительных работ в исторической части города;

Ккр – коэффициент     превышения    стоимости     комплексного капитального ремонта  и  реконструкции  над   стоимостью нового строительства;

Ен – нормативный коэффициент  эффективности  капиталовложени (приложение 1 к Методике);

Ам – годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения), руб./кв. м;

S – общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого  в аренду, кв. м;

Па – арендная  плата  на  землю,   используемую   арендатором нежилого здания (помещения);

j инф – коэффициент (индекс) инфляции;

Ндс – коэффициент,     учитывающий    налоги   на  добавленную стоимость (Ндс).

Источник: https://zemarenda.ru/arendnaya-plata-za-nedvizhimoe-imushhestvo/

Оценка коммерческой недвижимости

Как определить стоимость кв метра нежилого помещения

cтоимость
экспертизы

от 6 000 рублей

Заявка на экспертизу

Точная стоимость зависит от конкретного случая. Оставьте заявку или уточняйте по телефону:

8 (495) 581-44-99
8 (495) 648-82-55

Коммерческая недвижимость – объекты нежилого фонда, которые способны приносить своему владельцу прибыль от использования (гостиницы, магазины, заведения общепита, бизнес-центры, помещения для организации хранения, земельные участки и т. п.).

В зависимости от целевого назначения, можно выделить следующие категории площадей:

  1. торговые (самая востребованная ниша у предпринимателей);
  2. производственно-складские;
  3. офисные.

Однако не всякое имущество способно оправдать материальные ожидания своего хозяина. Чтобы капиталовложение окупилось, стоит предварительно провести независимую оценку коммерческой недвижимости и узнать ее главный потенциал – доходность.

Стоимость работ

Наименование услуги

Стоимость в досудебном порядке

Срок исполнения, дней

Стоимость в судебном порядке на основании определения суда о назначении экспертизы

Срок исполнения, дней

Определение рыночной стоимости земельного участка:

до 10 соток

до 50 соток

от 90 соток

от 1 Га

7 000 руб.

12 000 руб.

25 000 руб.

по согласованию

3-5

15 000 руб.

20 000 руб.

30 000 руб.

по согласованию

10-15

Определение рыночной стоимости нежилых зданий и помещений:

до 150 кв.м.

до 300 кв.м.

до 500 кв.м.

до 1000 кв.м.

свыше 1000 кв.м.

от 15 000 руб.

от 20 000 руб.

от 25 000 руб.

от 35 000 руб.

по согласованию

3-5

от 20 000 руб.

от 25 000 руб.

от 30 000 руб.

от 40 000 руб.

по согласованию

10-15

Определение рыночной стоимости гаражных боксов в гаражных кооперативах

6 000 руб.

3-5

15 000 руб.

10-15

За получением экспертного заключения обращаются не только перед подготовкой сделки по купле-продаже, но и в целях:

  • определения кадастровой стоимости земельного участка;
  • формирования уставного капитала юридического лица;
  • установления ставки арендных платежей;
  • получения кредита под залог имущества;
  • определения размера выплат по задолженности при банкротстве и т. д.

Для того чтобы результаты оценки были объективными и не могли быть никем оспорены, доверить ее проведение можно только организациям, имеющим лицензию на данный вид деятельности и сертифицированных специалистов в своем штате.

Этапы оценки и составляющие отчета

При личном знакомстве с коммерческим объектом эксперт должен учесть все факторы, влияющие на его рыночную стоимость:

масштабы самой постройки и прилегающей территории; целевое назначение площадей; степень износа и внешнюю привлекательность недвижимости; пешую и транспортную доступность; удаленность от городского центра; уровень технического оснащения помещения; развитие инфраструктуры и т. п.

Помимо очного осмотра недвижимости, оценка предполагает тщательное изучение предоставленной заказчиком документации:

  1. правоустанавливающей на здание или участок (выписка из ЕГРН с отметкой о праве собственности или договор аренды);
  2. удостоверяющей личность владельца, в т. ч. юридического лица (учредительные и уставные документы);
  3. кадастровые сведения;
  4. технический паспорт и поэтажный план здания;
  5. бухгалтерские данные о балансовой стоимости, величине коммунальных платежей и т. п.

В зависимости от специфики объекта и объема полученной информации, специалист выбирает дальнейшую методику работы.

Выделяют три подхода к формированию итоговой стоимости недвижимости.

  1. Сравнительный. Самый распространенный способ, в ходе которого подбираются похожие рыночные предложения, и путем сопоставления формируется окончательная стоимость оцениваемого объекта.
  2. Доходный. В его основе лежит анализ планируемых «дивидендов» от использования площади.
  3. Затратный. Его суть в расчете восстановительной стоимости имущества (сооружения или земли), нуждающегося во вложениях после приобретения, и дальнейшей стратегии окупаемости.

Часто коммерческая недвижимость имеет «приданное» в виде обременений (ипотека, долевая собственность, кредитные обязательства и др.). Именно поэтому только профессиональный многосторонний подход и грамотно подобранный метод оценки позволит избежать рисков и возможных убытков в процессе осуществления предпринимательской деятельности.

Московский областной центр судебных экспертиз – компания с многолетним стажем в сфере независимой оценки коммерческой недвижимости. Наши основные принципы – качество и индивидуальный подход к каждой поставленной задаче. Позвоните нам и убедитесь в этом сами.

Лицензии и сертификаты

Источник: https://otscenka.ru/otsenka/nedvizhimosti/kommercheskoj/

Законы
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: